Ved utleie av bolig er det viktig å kjenne til skattereglene for å sikre at riktig informasjon oppgis til Skatteetaten. I denne guiden gjennomgås gjeldende hovedregler og viktige unntak for skatt på utleie av bolig i 2023/2024.

• Dersom du leier ut færre enn fem enheter og ikke driver næring, er det skattemessig mest gunstig å leie ut som privatperson.
• Dersom du leier ut flere enn fire enheter eller utleien av andre grunner anses som næringsvirksomhet, kan det være mest gunstig å leie ut via et aksjeselskap. Særlig gjelder dette om overskuddet ikke skal utdeles som utbytte fortløpende, men aksjeselskapet skal være en «sparebøsse» / «pensjonskasse».

Hovedregelen er at netto leieinntekt ved utleie av bolig er skattepliktig som alminnelig inntekt. Skattesatsen er i år 22%, en videreføring av satsen fra 2023.

Dette innebærer at alle leieinntekter skal hensyntas, og det skal gjøres fradrag for alle kostnader som påløper som følge av utleien. Som utleier kan man derfor kreve fradrag for blant annet: vedlikeholdskostnader, strømkostnader, kommunale avgifter samt kostnader til megler og eiendomsskatt. Er utleier fakturert med felleskostnader fra eierseksjonssameiet eller boligselskapet, kan utleier fradragsføre sin forholdsmessige andelen av disse felleskostnader som påløper som følge av utleien så som ytre vedlikehold, kommunale avgifter, bygningsforsikring, festeavgifter, eiendomsskatt, utgifter til kabel-tv. Omfatter felleskostnadene også avdrag på felles gjeld, kan denne delen av felleskostnader ikke fradragsføres.

Dersom spesifiserte opplysninger om fradragsberettiget beløp ikke kan innhentes fra boligselskapet, må skattyter beregne fradraget skjønnsmessig.

Knytter kostnadene seg til andre eiendommer enn den utleide eiendommen, kan disse ikke fradras.

Dersom utleier gjør påkostninger på den utleide eiendommen, kan disse normalt ikke fradras i leieinntekten i det aktuelle året, men kommer først til fradrag ved gevinstberegningen når eiendommen selges. Her kan du lese mer om grensen mellom vedlikeholdskostnader og påkostninger.

Dersom utleier investerer i løsøregjenstander som leies ut, møbler, hvitevarer m.v., og disse har en samlet kostpris under NOK 30 000, kan investeringen fradras umiddelbart. Overstiger slike investeringer NOK 30 000 kan det kreves fradrag for avskrivninger med 20% av saldoen. Er det foretatt avskrivninger og restsaldoen derved blir under NOK 30 000, kan hele restsaldoen fradragsføres. Beløpsgrensen for direkte utgiftsføring ble økt fra NOK 15 000 til NOK 30 000 fra og med 2024.

**For 2023 var beløpsgrensen NOK 15 000. Dette innebærer at ved innlevering av skattemeldingen for inntektsåret 2023 (den som skal leveres våren 2024) er det kun investeringer og restsaldo under NOK 15 000 som kan fradras umiddelbart.

Er leieinntekten ved utleie av hele boligen skattepliktig, boligen leies ut møblert i en periode og utleier selv benytter boligen før og etter utleieperioden, er det fradragsrett for slitasje på møbler. Ofte beregnes fradraget til 15% av brutto leieinntekt. Kreves slikt fradrag, må dette fremgå klart av utleieskjemaet som et vedlegg til skattemeldingen.

Dersom du leier ut inntil halvparten av egen bolig og bor i resten av boligen selv, er leieinntektene unntatt fra beskatning når leieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager. Reglene gjelder ikke flermannsbolig selv om leieverdien av egen bolig er størst. En flermannsbolig er en bolig med (i) tre eller flere familieleiligheter eller (ii) to familieleiligheter samt en selvstendig hybel eller forretningslokale.

Ved korttidsutleie gjelder egne regler, kontakt vår juridiske avdeling for mer informasjon om kortidsutleie.

Vurdering av om utleier bebor mer enn halvparten av boligen, skjer på grunnlag av utleieverdien. Dersom utleieverdien av den delen utleier disponerer er høyere enn for den utleide delen, er leieinntektene skattefrie. Det er derfor ikke nødvendigvis avgjørende at det utleide arealet er større enn det utleier disponerer. Enkelte ganger kan det være problematisk å beregne utleieverdien av de ulike delene. Da er det særlig viktig å redegjøre for de konkrete forholdene i skattemeldingen, og for hvorfor man mener at leieverdien av utleiedelen er lavest.

Et tips kan være å legge ved en sakkyndig redegjørelse i skattemeldingen for å underbygge beregningen. Når mindre enn halvparten av boligen leies ut, og leieinntektene er unntatt beskatning, kan ikke utleier kreve fradrag for utleiekostnader.

Leies det ut mer enn halvparten av boligen og leieinntektene er skattepliktige, vil eier ha fradragsrett for kostnader som knytter seg til utleid del, men derimot ikke for kostnader som knytter seg til delen eieren selv bruker. Kostnader som ikke kan knyttes til en bestemt del av boligen, for eksempel ytre vedlikehold, kommunalavgift, forsikring mv., fordeles forholdsmessig mellom egen og utleid del.

Når hele eller store deler av egen boligen leies ut, leieforholdet varer minst 30 dager og inntektene i ett år er under NOK 20 000, er leieinntekten skattefri. Overstiger leieinntekten NOK 20 000 i ett år, er hele leieinntekten skattepliktig. Dette unntaket kan særlig være aktuelt dersom hele boligen leies ut deler av året.

Er leieinntekten skattefri, kan det ikke kreves fradrag for utgifter ved utleien. Er leieinntekten skattepliktig har utleier fradragsrett for kostnader knyttet til utleien. Om hele boligen leies ut deler av året vil det gis et forholdsmessig fradrag ut ifra hvor stor del av året eiendommen har vært inntektsgivende.

Som en tommelfingerregel vil utleie av fem boenheter eller mer anses som næringsvirksomhet. Netto leieinntekter vil da beskattes med inntil 50,6 prosent (marginalskattesats 2024).

I tillegg kan korttidsutleie, for eksempel Airbnb, av færre enn fem boenheter anses som næringsvirksomhet.

Driver man utleie i et slikt omfang at leieinntektene beskattes som næringsinntekt, kan utleievirksomheten etter særlige regler overføres til et aksjeselskap uten at overføringen utløser skatt eller dokumentavgift.

Netto leieinntekter i et aksjeselskap beskattes som alminnelig inntekt, altså 22 prosent i 2024. Dette gjelder selv om aksjeselskapet leier ut flere enn 4 enheter.

Benytter aksjonæren eller aksjonærens familie mv. boligene, oppstår særlige spørsmål og egne regler, blant annet om uttak- og utbyttebeskatning. Kontakt vår juridiske avdeling her for mer informasjon om gjeldende skatteregler i slike tilfeller her.

Utbytte fra aksjeselskap til aksjonærer som er fysiske personer, blir beskattet som alminnelig inntekt. For å motvirke at det skattemessig er gunstigere for fysiske personer å tjene pengene via et aksjeselskap enn som lønn eller næringsinntekt, skal utbytteinntekten oppreguleres med en faktor på 1,72.

Eksempel: Utdeles NOK 100 i utbytte til fysiske personer, skal utbytte beskattes som om det var mottatt NOK 172.

Den samlede skatten for aksjeselskapet og den fysiske personen som tar ut hele inntekten etter aksjeselskapet har betalt skatt blir dermed:

Aksjeselskapets inntekt etter skatt: NOK 100 minus NOK 22 = NOK 78.

Utbyttebeskatning av fysisk person: NOK 78 x 1,72 x 0,22 = NOK 29,5152.

Fysisk persons inntekt etter skatt: NOK 78 minus NOK 29,5152 = NOK 48,4848.

Hadde den fysiske personen leid ut og dette ikke var i næring, hadde inntekten etter skatt vært NOK 78.

Hvis to eller flere personer eier boliger sammen og boligene leies ut, er det særlige forhold som bør vurderes. Dette gjelder spesielt dersom utleien er av et slikt omfang at det regnes som næringsvirksomhet. Drives det ikke næringsvirksomhet vil hver av sameierne beskattes for sin forholdsmessige andel av nettoinntektene.

Har den felles utleieaktiviteten et tilstrekkelig omfang, anses utleierne å drive et ansvarlig selskap sammen. Dette utløser blant annet plikt til å lage selskapsavtale, registrere selskapet, regnskapsplikt og utarbeide såkalt deltageroppgave til skattekontoret.

I slike tilfeller bør det vurderes om det er mer hensiktsmessig med et aksjeselskap. Omdanning til aksjeselskap kan på nærmere bestemte vilkår skje uten beskatning og dokumentavgift.

Ønsker du å vite mer Utleiemegleren og hva vi kan hjelpe deg med? Bruk kontaktskjemaet under.