Dette er reglene rundt skatt ved utleie av bolig
Ved utleie av bolig er det viktig å kjenne til skattereglene for å sikre at riktig informasjon oppgis til Skattekontoret. I denne guiden gjennomgås gjeldende hovedregler og viktige unntak for skatt på utleie av bolig i 2025.
Dersom du leier ut færre enn fem enheter og ikke driver næring, er det skattemessig mest gunstig å leie ut som privatperson. Dersom du leier ut flere enn fire enheter eller utleien av andre grunner anses som næringsvirksomhet, kan det være mest gunstig å leie ut via et aksjeselskap. Særlig gjelder dette om overskuddet ikke skal utdeles som utbytte fortløpende, men aksjeselskapet skal være en «sparebøsse» eller «pensjonskasse».
Skatteplikt for netto leieinntekter
Hovedregelen er at netto leieinntekt ved utleie av bolig er skattepliktig som alminnelig inntekt. Skattesatsen er i år 22 prosent, en videreføring av satsen fra 2024.
Dette innebærer at alle leieinntekter skal hensyntas, og det skal gjøres fradrag for alle kostnader som påløper som følge av utleien. Som utleier kan man derfor kreve fradrag for blant annet vedlikeholdskostnader, strømkostnader, kommunale avgifter, samt kostnader til megler og eiendomsskatt.
Er utleier fakturert med felleskostnader fra eierseksjonssameiet eller boligselskapet, kan utleier fradragsføre sin forholdsmessige andel av disse felleskostnader. Dette kan være ytre vedlikehold, kommunale avgifter, bygningsforsikring, festeavgifter, eiendomsskatt, utgifter til kabel-tv. Omfatter felleskostnadene også avdrag på felles gjeld, kan denne delen av felleskostnader ikke fradragsføres.
Dersom spesifiserte opplysninger om fradragsberettiget beløp ikke kan innhentes fra boligselskapet, må skattyter beregne fradraget skjønnsmessig. Knytter kostnadene seg til andre eiendommer enn den utleide eiendommen, kan disse ikke fradras.
Dersom utleier gjør påkostninger på den utleide eiendommen, kan disse normalt ikke fradras i leieinntekten i det aktuelle året, men kommer først til fradrag ved gevinstberegningen når eiendommen selges.
Dersom utleier investerer i løsøregjenstander som leies ut, møbler, hvitevarer m.v., og disse har en samlet kostpris under 30 000 kroner, kan investeringen fradras umiddelbart. Overstiger slike investeringer 30 000 kroner, kan det kreves fradrag for avskrivninger med 20 prosent av saldoen. Er det foretatt avskrivninger og restsaldoen derved blir under 30 000 kroner, kan hele restsaldoen fradragsføres.
Er leieinntekten ved utleie av hele boligen skattepliktig, boligen leies ut møblert i en periode og utleier selv benytter boligen før og etter utleieperioden, er det fradragsrett for slitasje på møbler. Ofte beregnes fradraget til 15 prosent av brutto leieinntekt. Kreves slikt fradrag, må dette fremgå klart av utleieskjemaet som et vedlegg til skattemeldingen.
Unntak: Utleie av deler av egen bolig
Dersom du leier ut inntil halvparten av egen bolig og bor i resten av boligen selv, er leieinntektene unntatt fra beskatning når leieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager. Reglene gjelder ikke flermannsbolig selv om leieverdien av egen bolig er størst. En flermannsbolig er en bolig med (i) tre eller flere familieleiligheter eller (ii) to familieleiligheter, samt en selvstendig hybel eller forretningslokale.
Ved korttidsutleie gjelder egne regler. Kontakt vår juridiske avdeling for mer informasjon om kortidsutleie.
Vurdering av om utleier bor i mer enn halvparten av boligen, skjer på grunnlag av utleieverdien. Dersom utleieverdien av den delen utleier disponerer er høyere enn for den utleide delen, er leieinntektene skattefrie. Det er derfor ikke nødvendigvis avgjørende at det utleide arealet er større enn det utleier disponerer. Enkelte ganger kan det være problematisk å beregne utleieverdien av de ulike delene. Da er det særlig viktig å redegjøre for de konkrete forholdene i skattemeldingen, og for hvorfor man mener at leieverdien av utleiedelen er lavest.
Er det flere utleieforhold, må utleieverdien av egen boenhet være høyere enn summen av utleieverdiene av de utleide enhetene for at leieinntektene skal være skattefrie.
Et tips kan være å legge ved en sakkyndig redegjørelse i skattemeldingen for å underbygge beregningen. Når mindre enn halvparten av boligen leies ut, og leieinntektene er unntatt beskatning, kan ikke utleier kreve fradrag for utleiekostnader.
Leies det ut mer enn halvparten av boligen og leieinntektene er skattepliktige, vil eier ha fradragsrett for kostnader som knytter seg til utleid del, men derimot ikke for kostnader som knytter seg til delen eieren selv bruker. Kostnader som ikke kan knyttes til en bestemt del av boligen, for eksempel ytre vedlikehold, kommunalavgift, forsikring mv., fordeles forholdsmessig mellom egen og utleid del.
Unntak: Leieinntekter for egen bolig som er under 20 000 kroner.
Når hele eller store deler av egen boligen leies ut, leieforholdet varer minst 30 dager og inntektene i ett år er under 20 000 kroner, er leieinntekten skattefri. Overstiger leieinntekten 20 000 kroner i ett år, er hele leieinntekten skattepliktig. Dette unntaket kan særlig være aktuelt dersom hele boligen leies ut deler av året.
Er leieinntekten skattefri, kan det ikke kreves fradrag for utgifter ved utleien. Er leieinntekten skattepliktig har utleier fradragsrett for kostnader knyttet til utleien. Om hele boligen leies ut deler av året, vil det gis et forholdsmessig fradrag ut ifra hvor stor del av året eiendommen har vært inntektsgivende.
Utleie som næringsvirksomhet
Som en tommelfingerregel vil utleie av fem boenheter eller mer anses som næringsvirksomhet. Netto leieinntekter vil da beskattes med inntil 50,6 prosent (marginalskattesats 2025). I tillegg kan korttidsutleie, for eksempel Airbnb, av færre enn fem boenheter anses som næringsvirksomhet.
Driver man utleie i et slikt omfang at leieinntektene beskattes som næringsinntekt, kan utleievirksomheten etter særlige regler overføres til et aksjeselskap uten at overføringen utløser skatt eller dokumentavgift.
Regler gjelder for utleieinntekter i et aksjeselskap
Netto leieinntekter i et aksjeselskap beskattes som alminnelig inntekt, altså 22 prosent i 2025. Dette gjelder selv om aksjeselskapet leier ut flere enn fire enheter.
Benytter aksjonæren eller aksjonærens familie mv. boligene, oppstår særlige spørsmål og egne regler, blant annet om uttak- og utbyttebeskatning. Kontakt vår juridiske avdeling her for mer informasjon om gjeldende skatteregler i slike tilfeller her.
Utbytte fra aksjeselskap til aksjonærer som er fysiske personer, blir beskattet som alminnelig inntekt. For å motvirke at det skattemessig er gunstigere for fysiske personer å tjene pengene via et aksjeselskap enn som lønn eller næringsinntekt, skal utbytteinntekten oppreguleres med en faktor på 1,72.
Eksempel: Utdeles 100 kroner i utbytte til fysiske personer, skal utbytte beskattes som om det var mottatt 172 kroner.
Den samlede skatten for aksjeselskapet og den fysiske personen som tar ut hele inntekten etter aksjeselskapet har betalt skatt blir dermed:
Aksjeselskapets inntekt etter skatt: 100 kroner minus 22 kroner = 78 kroner.
Utbyttebeskatning av fysisk person: 78 kroner x 1,72 x 0,22 = 29,5152 kroner.
Fysisk persons inntekt etter skatt: 78 kroner minus 29,5152 kroner = 48,4848 kroner.
Hadde den fysiske personen leid ut og dette ikke var i næring, hadde inntekten etter skatt vært 78 kroner.
Skatt på boliger eid av flere
Hvis to eller flere personer eier boliger sammen og boligene leies ut, er det særlige forhold som bør vurderes. Dette gjelder spesielt dersom utleien er av et slikt omfang at det regnes som næringsvirksomhet. Drives det ikke næringsvirksomhet vil hver av sameierne beskattes for sin forholdsmessige andel av nettoinntektene.
Har den felles utleieaktiviteten et tilstrekkelig omfang, anses utleierne å drive et ansvarlig selskap sammen. Dette utløser blant annet plikt til å lage selskapsavtale, registrere selskapet, regnskapsplikt og utarbeide såkalt deltageroppgave til skattekontoret. I slike tilfeller bør det vurderes om det er mer hensiktsmessig med et aksjeselskap. Omdanning til aksjeselskap kan på nærmere bestemte vilkår skje uten beskatning og dokumentavgift.